第一步：市场分析，弄清自身品牌定位

首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。

第二步：从10个层面对商圈进行分析

什么是商圈？

即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。

而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从10个层面对商圈进行调查分析：

综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。

第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置

你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。

要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。

第四步：从3个方面对店面进行评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：

第五步 ：与房东进行谈判签合同

免租装修期

以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。

租金及押金

在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。

续租和租期

比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。

表二：租金条件评估标准

第六步：对新门店做一份立地报告

立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。

如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：

①新店选址申请书

②门店租赁要件调查表

③门店工程配套条件表

④开发基准表

⑤商圈评估表

⑥竞争对手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本计算表

⑨对等店应收预估表

⑩新店装修工程费用预估表

⑪门店损益分析表

⑫未来五年预估损益表

⑬商圈示意图

⑭商圈图说明

⑮商铺实景照片

⑯门店平面图、效果图、店中店落位图

第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：

以上选址指南，每一步都要小心仔细，以防后患！祝大家事业成功！

蛋二三餐饮创业园

致敬每一位为梦想而努力的人